Najem lokalu prywatnego przez przedsiębiorcę a VAT i PIT

Najem lokalu prywatnego przez przedsiębiorcę

Często zdarza się, że przedsiębiorca prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą jest właścicielem jednego lub kilku lokali mieszkalnych lub użytkowych (biura, magazyny), które chciałby przeznaczyć pod wynajem. Jednocześnie lokale te nie są w żaden sposób związane z przedmiotem jego codziennej działalności.

Przykładowo przedsiębiorca prowadzi sklep internetowy i jest to jedyna działalność, jaką wpisał do CEIDG, a jednocześnie pozostaje właścicielem mieszkania.

Czy w takiej sytuacji można potraktować najem jako niezwiązany z działalnością gospodarczą („oddzielić” go od prowadzonej działalności)? W jaki sposób rozliczyć go podatkowo?

Zagadnienie przeanalizujemy z punktu widzenia:

  • podatku od towarów i usług (VAT),
  • podatku dochodowego od osób fizycznych, a w szczególności możliwości rozliczenia dochodów z najmu w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (stawka 8,5 %)

 

Najem lokalu prywatnego przez przedsiębiorcę a podatek VAT

Warto zastanowić się, czy przedsiębiorca, który wynajmuje lokal niezwiązany z jego działalnością, musi zapłacić z tego tytułu podatek VAT?

Według art. 15 ust. 1 ustawy o podatku VAT, podatnikiem tego podatku jest każda osoba wykonująca samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność ta obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie ze stanowiskiem organów podatkowych, z punktu widzenia podatku VAT, niemożliwe jest oddzielenie prowadzonej działalności gospodarczej od „prywatnego” najmu.

Organy podatkowe interpretują powyższą definicję działalności w taki sposób, że każdy osoba, która długoterminowo wynajmuje lokal, jest postrzegana jako podatnik podatku VAT. Najem stanowi bowiem usługę, która ma charakter ciągły i jest świadczona dla celów zarobkowych.

Nie oznacza to oczywiście, że każda osoba wynajmująca lokal ma automatycznie obowiązek zapłacić podatek.

Kto podlega zwolnieniu z podatku VAT?

Po pierwsze, co do zasady, zwolnieni z podatku VAT są ci podatnicy, których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150 000 zł.

Takie osoby nie mają obowiązku uzyskania statusu zarejestrowanego podatnika podatku VAT i odprowadzania podatku. Jednakże w przypadku dobrowolnego dokonania rejestracji, pomimo nieprzekroczenia powyższego progu, przedsiębiorca nie może zastosować zwolnienia.

Gdy dana osoba prowadzi działalność i jest zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT, może skorzystać z drugiego rodzaju zwolnienia.

Ustawa o podatku VAT stanowi, że zwalnia się z podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Do zastosowania powyższego zwolnienia konieczne jest spełnienie następujących wymogów:

  • wynajmowana nieruchomość musi mieć charakter mieszkalny,
  • umowa najmu musi zawierać postanowienie, z którego w sposób nie budzący wątpliwości wynika, że dotyczy ona lokalu mieszkalnego i lokal ten może być wykorzystany przez najemcę tylko w celach mieszkaniowych,
  • nieruchomość musi być faktycznie wykorzystywana przez najemcę na cele mieszkaniowe.

Zwolnienie nie będzie zatem dotyczyć tzw. lokali użytkowych (biura, magazyny), a także lokali wynajmowanych w celach kwaterunkowych (np. usługi hotelarskie i podobne).

Od usług najmu takich lokali przedsiębiorca musi zapłacić podatek VAT, nawet gdy nie są one związane z prowadzoną przez niego na co dzień działalnością gospodarczą, wpisaną do CEIDG w formie symboli PKD.

Warto pamiętać, że zgodnie z najnowszym orzecznictwem, jeżeli przedsiębiorca może zastosować zwolnienie z tytułu najmu lokalu mieszkalnego, zwolnieniu podlega jedynie sama usługa najmu nieruchomości mieszkalnej. Dostawę mediów należy natomiast objąć właściwą dla nich stawką podatku VAT (8% albo 23%). Dostawy mediów nie można już zatem traktować kompleksowo jako nieodłącznego elementu jednej, kompleksowej usługi najmu.

Podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT)

Najem lokalu prywatnego przez przedsiębiorcę należy również przeanalizować pod względem rozliczenia najmu „prywatnego” z podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT), a w szczególności, czy może skorzystać z ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, którego stawka wynosi 8,5 %.

W przypadku, gdy właściciel lokalu nie ponosi nadmiernych kosztów związanych z najmem (które chciałby zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu), ryczałt jest bardzo korzystną formą jego rozliczenia z uwagi na niską stawkę podatku.

Dla porównania stawka podatku liniowego z tytułu działalności gospodarczej wynosi obecnie 19%, natomiast podatek „w skali” posiada dwa progi – 18 % i 32 %.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych ma jednak zastosowanie do przychodów z najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze jedynie wtedy, gdy nie są one zawierane w ramach prowadzonej pozarolniczej działalności gospodarczej.

Na potrzeby podatku dochodowego ustawodawca uregulował inną definicję działalności gospodarczej, którą zawiera art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Ponownie, jak w definicji z ustawy o VAT, podkreśla się tu charakter zarobkowy działalności oraz jej prowadzenie w sposób ciągły.

Jednakże, dla uznania danej aktywności za działalność gospodarczą, musi mieć ona również charakter zorganizowany (co nie występuje w ustawie o VAT). Zapewne m.in. ten element definicji decyduje o tym, że organy podatkowe generalnie aprobują potraktowanie najmu jako odrębnego od działalności gospodarczej źródła przychodu i opodatkowanie go ryczałtem, nawet w przypadku wynajmowania kilku mieszkań.

Należy jednak pamiętać, że oddzielając najem „prywatny” od działalności gospodarczej jesteśmy niekiedy na cienkiej granicy, którą bardzo łatwo przekroczyć.

Problem pojawia się zwłaszcza w przypadku, gdy najem zaczyna przybierać jakąkolwiek formę organizacji, np. w kontaktach z najemcami lub w celach rozliczeniowych korzystamy z usług firm zewnętrznych, prowadzimy ewidencję najemców, czy też najem stanowi dla nas główne źródło dochodu.

Przeciwko uznaniu najmu za „prywatny” przemawia również odliczenie VAT przy budowie lub remoncie nieruchomości, a także wpisanie nieruchomości do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Radzimy, aby przed podjęciem decyzji o opodatkowaniu najmu ryczałtem, przedsiębiorca złożył wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej prawa podatkowego. Powinna ona w sposób wiążący określić, czy przedsiębiorca w danym przypadku ma prawo skorzystać z ryczałtu.

Najem lokalu prywatnego przez przedsiębiorcę nie jest łatwym tematem dla przedsiębiorców, dlatego warto zabezpieczyć się taką interpretacją.

Skomentuj